主题：豪宅是这样做出来的？——鸿基君临天下城市豪宅研讨会

中天花园    黄伟

黄伟：城市豪宅一定需要文化的积淀！

现在城市郊区化在发展，一方面，郊区、城区都在做所谓的城市化住宅；另一方面，我们在做城市中心住宅，走绿色健康生活便捷的城市住宅。城市中心住宅发展到今天有它的路可以走，对于今天很多人看到的楼盘，对于我们今天的君临天下来说，我觉得很简单，叫做空间发展可能性。第二、在云岩区和南明区的住宅楼盘，它的发展趋势有三种：写字楼、城市中心豪宅、其他概念的普通高层。我觉得高层项目，除了做豪宅，还可以做其他产品，而这三种类型又是可以交叉的。

鸿基提的城市豪宅，我们注意到是城市豪宅社区。20万平方米的小区，是非常大的。对于贵阳市来说，需要一定的消化时间。可能会有这种情况。就是买住宅楼做写字楼。在这里我提出一个建议：鸿基可不可以这样处理，处理好办公与住宅的分区出来，重新开拓一个市场。三、城市中心豪宅和传统意义上的别墅差异化。我觉得应该说不仅和传统别墅，能够和传统别墅产生竞争的，包括叠拼别墅、花园洋房。我们的豪宅适合什么样的人住？我觉得是有意义的，但是我觉得更有意义的是：如何让我们这个项目区别于传统别墅、叠拼别墅。但是和传统别墅和叠拼别墅具有的价值是一样的。同时也有自己的特别的东西。

另外我看一下这个户型。我觉得作为豪宅来说，客厅4.5可以，但作为豪宅的话，4.8—5米更好。我们看一下，主卧压缩30公分，客厅增大没问题，鸿基做这个设计是很有特色的，3.6米的开间。睡在床上看电视都非常舒服。但是我看一下户型。很豪华，有一个取舍的问题，可以把客厅做成4.8，主卧3.6米的开间。我觉得能不能够把这个选择权交给消费者。另外，楼盘推广上来说，我觉得定位一个豪宅，之前我比较忙，对这个盘的位置和准备的区域不太熟悉。我看过以后，主卧面积和建筑面积也就是在130—170左右，小区里面住宅户型的配比。我直接看面积和我印象中的豪宅，或者代表贵阳客户豪宅来说，不太赞成。另外，鸿基作为一个比较有社会责任感的企业，在大规模推豪宅，我觉得和整个政策导向上有一点矛盾。还有，豪宅的支撑不多。市区住宅带来必然的弊端就是绿色住宅的概念。这样对豪宅的支撑不一定高。在推广上，是不是可以给更多的内涵，健康说、外表上多做一些。

贵州省规划设计院副总规划师  刘兆峰

刘兆丰：城市豪宅应该是城市精英的记忆！城市豪宅应该是可以传承城市历史的建筑！

我认为城市豪宅提了多年，到底什么是豪宅，大面积的、价格贵的吗？现在重新提这个话题，重新定义城市豪宅我觉得是适合的。其实很多开发商漠视了一个道理：城市文化一定是主要体现于一个城市的人居文化。城市人居文化由精英所引领，而城市豪宅是提供给城市精英的，豪宅住着一个城市的灵魂。

我们看历史上的城市豪宅起的什么作用。我记得有一次谈城市别墅的时候，如果根据字面望文生义，城市豪宅有两类形式：一是风景特色非常重的城市别墅。第二就是人文主义，城市府邸，更强调城市的文化。其实这些房子面积并不大，但这两大类型成就了整个城市精英居住地。

一是我觉得发展成就我们现在所定位的城市别墅；另外一个可能就是我们今天所提到的由府邸所演变出来的集合居所，这个居住地一定是占据了城市很重要的资源(如地段)。首先它是为这个城市实施了一个传载；另外，记载了一个城市的记忆，推动了文化发展。就像深圳一样，深圳只是一个外滩，却记录了一部非常伟大的历史。第二就是要有相当的厚度、广度、深度，就是要引领这个城市的品位。在城市生活的方方面面都是城市文化，所以我们才说文化实际上就是居住史。另外，肯定要构筑一个城市上层价值的形象。

城市形象既可以是垃圾化的。一个城市易不易居，在所有的文化史上，都创造出人类的奇迹，而真正的奇迹就是城市，真正的人类在地球上创造，最无比灿烂的东西就是城市。最后，这种神话和传奇必须靠空间来传递和表达，所以这类豪宅就构成了城市最重要的核心形象。

最后一点，正因为这些居住空间和形态，特别是居住人，他们的生活方式，对城市文化品位的培育和带动，捍卫了本土地域的尊严。所以我们需要一些中产阶级，而这些中产阶级需要一个场所。只有对他们的培育才可以形成我们的尊严。如果从这几个方面定义了城市豪宅，我认为这是一个正面的城市豪宅的定义，同时也是城市的灵魂。

所以一定要敢做一些，比如说有一些大面积的山林地，有一些很好的风景地段，比如说黔灵山，正山可以拿来做公园，背山为什么不可以做一个社区呢？之所以中国缺乏大师，不是因为没有大师，而是缺乏大师生活的地带。第二豪宅是一个城市的记忆。我敢于做一些别人不敢做的东西，敢做真正的人文书店、人文的酒吧，人文的消费场所，也就是说，刚才我们说一千道一万，沙龙推动文化。

另外，必须要引领城市品位。也就是说时尚对这个超过的引领。一方面是极端的前卫，一方面是极端的保守。豪宅作为一个城市的空间和形象，要在这方面敢于构建，从居住的品质来说，是关键，是对景观的吸纳对空间的感受，包括空气质量、视线、朝向等等。但是关于构建，城市风景线一定是历史的，城市豪宅就是历史概念，敢于把自己的形象放在历史里面，敢于做百年或者千年往下传。

最后靠什么来捍卫我们地域的尊严，就是这个建筑的风格，建筑价格的趋向。如果这些都做到了，就是物以类聚。同时中产阶级城市贵族，要把新贵变成贵族，这是我对城市豪宅的一点点理解。

贵州华城集团点彩堂 王宏阳

王宏阳：城市豪宅应该有别于同地段项目！

我在这里提出自己的一些看法，我们不应该忘记每一个城市的进步都是由中产阶级推动的，任何一个国家任何一个城市，尊重他们保护他们，给他们以适合的地位空间我觉得这不仅是政府，也是企业要做的事情。今天非常荣幸来探讨这个问题，怎么样让中产阶级生活的更好？我要谈营销的问题，我这里有一个标准要重复一下：我认为什么是豪宅？无非有三个标准：1.区域优势；2.自然环境或人文价值的特殊性，特别要强调自然环境和人文环境是无法再生的，这一点我觉得在整个项目和营销推广中会提到很多很多的地方，可能我们在每一个城市都能找到很多有自然风景或人文价值的地方，但是我们要告诉别人的是，我们这块土地的自然风景和人文价值是不可重生的。

说到定位的问题，大家都知道华城集团在纪念塔做了“君悦华庭”，我们这个楼盘，跟豪宅是两个概念，虽然我们的售价也比较高。买这个楼盘的人大多是30多岁的人。谈到这个项目，包括文化上、地域性。还有和君悦华庭不一样的东西，我觉得有几个方面：一、君悦华庭瞄准的是城市新贵，产品设计是很前卫的，客厅有8米宽，而且150平方米的房子只有两室，我们应该去留意消费者的变化。30岁左右的人非常喜欢这样的房子，150平方米的两室、两厅、两卫。我可能说的远一点，但是我觉得对贵公司开发产品有一些的帮助。我们刚才谈到三个标准当中，区域优势我不想多说，自然环境和人文价值的重新认识，刚才我们谈到黔灵公园是这个城市的肺。外地人对贵阳的看法是什么？我觉得每一个城市都有自己的名片。对于贵阳旅游资源比较发达的情况下，这个城市的名片就是依山傍水，山就是黔灵山，水就是南明河。很多房开在南明河大做文章，而在山上很少做，我觉得贵公司应该在山上大做文章。因为黔灵山本身是有历史和故事的。还有包括在建筑上风格上，我们说的精美、舒适。实际上前面很多朋友都提到产品的缺陷问题，我觉得确实是要有改进的地方，但是我觉得世界上没有什么事情是完美的，对于这个问题，我觉得大可不必太在意，能改进我们尽量做得更好。因为有一些是资源的限制，无法达到的，对于在一些推广上，我觉得整个项目的资源整合我觉得有一些问题。我想举一个例子：我去年去北京，当时去的是北京的贡苑六号，有一个客户问：你的这个项目抗震是几级。因为贡苑六号本来就是清带某一位高官居住的地方，这个销售人员没有直接去谈这个问题，他就说：您考虑的这个问题，几百年前就有人考虑过了。这个客户听了，自然就笑了。到那个地方买房是需要预约的。我觉得它们的做法上很值得我们学习。我觉得这个项目完全做的跟君悦华庭一模一样，走的是中产阶级路线。但是价格却高很多，它的发光点在什么地方？优越性在什么地方？我今天在这里就不多说了，谢谢这次给我的机会。谢谢大家！

山水黔城项目营销总监 陈  琼  

陈琼：城市豪宅一定要形成由富及贵的圈层的认同！

首先我觉得不管导向是什么，任何一个市场都需要好的产品，任何一个好的顶级住宅产品都有适合它的人群存在。市场的需求很多，各种层面都有，关键是如何打动你需要打动的那些人。

国内经济发展20多年，人群的丰富程度使中国富人阶层已经从第一代到第二代了，逐步经历从富及贵的转化过程。这些富人的需求是多层次的，刚才各位也提到很多全国各地的科技豪宅，有的是把品质和环境做到极致的；有的是把地段做到最大价值的等。

刚才各位还提到一些关键词：地段、资源、品质、品牌。我想这些都是硬的层面——形，另外还有文化的层面，就是神了，“神”涵盖了很多的软件。有多少人认同圈层和区域的概念，还有就是服务。其实，管理和服务也是整个营造圈层和生活氛围的因素，物业管理上除了硬件，软件更是重要，尤其很多香港人和老外都很看重服务，这些可能都是形成豪宅的因素。

刚才也说到了需求，我们要做(豪宅)的产品，我们需要了解这些人的生活习惯。包括空间功能，细到比如说需不需要有一个保姆室和单独的保姆电梯，在正餐厅里是不是包括有副餐厅等。

营销不只是把它包装成看似很贵的东西，其实精神气质的东西可能更打动这些人(富人、中产阶级)。

楼市导读 周浩金

周浩金：贵阳无战事！(注：房地产市场缺乏有效市场竞争)-----贵阳房地产市场10年来没有本质的变化！

关于这次豪宅论坛，从命题上说，首先是大家值得讨论的问题。随着贵阳房地产多年的发展，产品的创新和引领，实际上大家都在采用更新和比的方式。鸿基这个项目，实际上我们感觉到它代表着本土企业的跨越。这十年的房地产发展，说实在的，贵阳的居住生活没有得到本质提升。

豪宅我们的理解是：经济学家对豪宅的理解是对市场资源的居住形态。目前在贵阳真正没有得到一个满足的产品，其实豪宅是经历几个阶段：

1、我们认为建筑本体的消费是第一个阶段，经过十年的发展，贵阳这个城市已经拥有了第一批的产品。在这样一个过程中，第一代的豪宅我们简单成为追求建筑本体面积的宽大和豪华装修。
2、第二个阶段是景观消费阶段。君临天下在景观上依附于黔灵公园，随着整个城市的快速发展以后，过去外来消费很少，现在已经很多了。在这样的情况下，以鸿基君临天下这样对黔灵公园资源的占有的情况下，可以是第二个阶段的代表。
3、第三个阶段就是社区文化的阶段，大家可以感觉到，在贵阳你住在什么地方，是一个标志性的具有身份价值的地方，在贵阳很难找。实际上以鸿基开发的方式，能够把环境和建筑本体包括社区文化这三个方面有机的进行整合，可能这个项目作为豪宅产品的概念，基本上已经达到了一定的高度。

 特么的这不坑爹呢啊？

我觉得作为豪宅来说，客厅4.5可以，但作为豪宅的话，4.8—5米更好。我们看一下，主卧压缩30公分，客厅增大没问题，鸿基做这个设计是很有特色的，3.6米的开间。睡在床上看电视都舒服。但是我看一下户型。很豪华，有一个取舍的问题，可以把客厅做成4.8，主卧3.6米的开间。

这就是传说中的豪宅的做法吗？

我觉得作为豪宅来说，客厅4.5可以，但作为豪宅的话，4.8—5米更好。我们看一下，主卧压缩30公分，客厅增大没问题，鸿基做这个设计是很有特色的，3.6米的开间。睡在床上看电视都舒服。但是我看一下户型。很豪华，有一个取舍的问题，可以把客厅做成4.8，主卧3.6米的开间。

这就是传说中的豪宅的做法吗？

呵呵坑人啊，实在是太坑人了