2015年11月24日，正在建设中的中天未来方舟新楼盘。该处位于贵阳市云岩区渔安安井 ，贵阳市母亲河——南明河下游流域的起点(资料图)

    ■核心提示

    去年12月，同策咨询研究机构发布的《35个大中城市商品住宅 价值研究》报告显示，在包括一线、重点二线在内的35个大中城市中，商品住宅供需比处于合理区间的城市仅7个，而包括贵阳在内的6个城市则因供需比过高，被列入商品住宅 价值高风险城市。

    近年来城市发展、经济增长、 环境一直保持强劲上升势头的贵阳，是否确实面临住宅库存高压力及 高风险呢？日前，一份由两度发布《贵州省房地产蓝皮书》的贵州省房地产研究院资深 撰写,通过详实数据、纵横分析，客观评价贵阳住宅市场 风险的分析报告出炉，除观点明确地指出贵阳住房市场整体风险属可控范围外，报告还从市场供需、价格走势、房地产 资金回笼状况等多个层面对市场 风险进行了客观分析。

    供需基本均衡

    库存消化有空间

    该分析报告认为，在供需结构方面，从供给端看，贵阳住宅商品房 、住宅新开工面积增长率波动幅度较大，2009年新开工面积出现负增长，2014年萎缩一半以上，2015年与2014年基本持平。2011年、2012年住宅开发 出现井喷，随后增长速度开始回调，到2015年出现了负增长。

    从需求端看，住宅商品房销售面积波动幅度较大，2009年销售面积几乎翻番，2014年跌幅达30%。从销售面积 值看，2013年超过一千万平方米，2014年约800万平方米，2015年与2014年基本持平。

    受供需关系影响，贵阳住宅商品房压力指数，2005、2006年库存压力为负，市场供不应求，2010年库存压力增大，2013年达到顶峰，2014、2015年逐步回落趋于均衡。供需基本均衡为未来贵阳市去库存提供了良好的基础，避免了供需严重失衡导致“空城”现象的风险。

    价格稳中有升

    价值洼地有前景

    分析报告指出，影响房价的因素主要是供需关系。在2010年前，贵阳住宅供需基本平衡，在居民收入增长推动下，住房价格呈现稳定的增长态势。2010年之后，住房供给充裕，价格基本保持平稳态势。2012年和2013年，房价略有下降，2015年比2014年略有增长。截至2015年12月，贵阳住宅商品房销售均价为4942元/平方米，是2002年1471元/平方米的3.36倍，年均增长9.8%，低于贵阳GDP增长。

    从横向比较来看，在住宅 价值研究报告所提及的35个大中城市中，贵阳住宅价格涨幅较低。从2004-2014年，扣除物价因素后，贵阳住宅商品房价格年均涨幅为7.7%，按从高到低排序，贵阳在排第22位，属于涨幅较低的城市。

    换言之，2004年-2014年，贵阳住宅商品房价格相对平稳，较低及稳定的价格降低了房价泡沫的风险，为未来贵阳住房价格上涨提供了良好的基本面。

    资金回笼顺畅

     有保证

    房地产开发具有销售融资的特点，销售回款速度显著影响房地产开发持续经营能力。分析报告表明，2002年-2015年11月，贵阳房地产开发企业的住宅商品房销售额与住宅开发 比指数的平均值为115，说明销售现金流可满足 需求。

    在横向比较中，35个大中城市2002-2013年住宅商品房销售 比，高为上海的209，低为石家庄的52。贵阳为123，从高到低排16位，处于35个大中城市中游。

    整体来看，贵阳市房地产开发 资金回笼基本顺畅，表明住宅商品房 现金流风险较小，企业开发活动持续性较有保证。与此同时，贵阳市近年来在房地产行业着力施行的净地出让、部门联席会制度等，令市场供给治理更加合理，城市住宅开发 风险得到了有效规避。

    城市发展加速

    提升楼市新空间

    分析报告同时指出，未来几年，作为贵州省省会城市，贵阳是黔中城市群的核心，随着城市气候 的不断凸显、交通基础设施的显著改善、创新型产业的异军突起，人口聚集的规模效应有望持续发挥，亦将为楼市发展提升全新空间。

    由中国环境监测总站发布的74个城市环境空气质量状况报告显示，贵阳市环境空气质量自去年8月起，已连续5个月进入前10名。今年年初贵阳市生态文明委发布的信息显示，2015年贵阳市环境空气质量优良天数达340天，全年优良率为93.2%。而在平均气温追平历史高点的2015年，贵阳夏季平均气温仅21.6℃，凉爽的夏季气候，加上紫外线低、空气清新、海拔适宜、生态环境优良等 ，使贵阳“中国避暑之都”的美誉正被越来越多的国内外游客知晓及深度认可，这也意味着贵阳“候鸟式”购房需求有望迎来较大增长机会。

    2014年以来，随着贵广、沪昆高铁的全面开通，贵州一跃成为重要的区域性交通枢纽，交通便利程度大幅提升，这同样为贵阳房地产行业带来了广阔的发展机遇。根据规划，到2017年，随着贵广、沪昆、渝黔、成贵四条高速铁路全线开通，将形成贵阳至成都、重庆、昆明、长沙2，至广州、西安等地4，至上海等地6，至北京7的“快速铁路交通圈”，初步预测到2020年，贵阳市游客接待量有望突破1.9亿人次。根据《贵州省房地产蓝皮书》统计数据显示，2009年以来贵阳外来购房群体占比平均维持在50%左右，今后几年纷至沓来的游客，将进一步为本地房地产市场输入大量的潜在购房群体，对库存消化、房价增长形成稳定支撑。

    近几年，贵阳提速加快产业升级换代，大数据、新医药、文化旅游、现代农业、现代服务业等创新型产业不断异军突起，中关村贵阳科技园、贵阳互联网金融特区、贵阳综合保税区等创新平台相继搭建，京东、富士康、戴尔、惠普等行业巨头陆续 ，使贵阳对国外、省外 人才的吸引力与日俱增，高层次人才队伍平均每年以50%的速度实现增长，同时大数据及关联企业已超过2000家，行业人才近13万人。分析报告认为，当前5000元/平方米左右的住宅均价，让贵阳为有志之士成就创业梦想的同时，也成就了他们的安居梦想。“贵漂不贵，机遇无限”，正为贵阳房地产市场注入着新的源源活力。