报告内容

前言：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。在今年市场热度逐渐下降的背景下，政策管理仍不断趋严，调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限、部分开发商违规销售被查处、一二线城市加强商改住“类住宅”整治，均传递出监督管理层希望市场继续健康发展的信号，显示了坚决整治行业违法违规现象的决心。

榜单解读：5月多数房企销售业绩环比下降

基于对市场政策的预期，2017年上半年房企加紧推货，房企整体销售业绩较去年同期增幅较大。但与此同时，各热点城市限购、限售政策进一步收紧，南京、开封出台新政，河北承德、唐山、张家口等环北京、环雄安地区限购升级。项目定价、预售证发放的限制也对房企在热点城市的销售去化产生了较大的影响。一线市场遇冷，二线城市市场则表现出了一定的分化，南京、南昌等二线城市在调控政策影响下成交量环比降幅较大，而如西安等原先的二线非热点城市市场则维持了较热的状态。本月，受到这些因素共同影响，很多房企销售业绩相比四月出现下降。

虽然多数房企销售业绩环比下滑，但今年仍有部分房企的销售业绩保持较高增速，在重点房企中，碧桂园、融创和正荣的今年累计销售额同比基本多一倍，值得关注。

碧桂园1-5月销售金额增速高达164%，依旧保持行业龙头地位。碧桂园今年胜在布局和货量充足。得益于三四线城市的销售火爆，碧桂园业绩保持高速增长。截止去年末，碧桂园在国内总土地储备1.66亿平方米，今年预计可售货值6163亿元。融创1-5月销售金额803亿元，同比增长92%。此外，融创5月单月销售206亿元，成为重点房企中为数不多销售额环比上升的房企。

正荣1-5月销售金额302.7亿元，同比大幅增长113%，远高于其他多数30房企。正荣今年的爆发与其产品力有关。“府”系产品正式发布之后，5月首次推出的武汉正荣府和加推的天津正荣府均表现不俗，市场接受度高。极强的产品力使得正荣前五月业绩受益，保持了较高增速。未来，正荣计划中的“府”系产品预计占比达到40%-50%，随着此类产品的陆续面世，正荣今年的表现值得期待。

代建业务发力，绿城、建业等房企受益

在行业低潮期，部分企业仍有迫切的规模提升需求，在开发业务之外寻求新的业绩增长方式，并不断做大做强，向外输出品牌。如绿城新成立的绿城管理集团，通过输出绿城品牌、管理体系和全产业链资源，今年代建业务全面爆发，前五月465亿的销售额中，大部分为代建销售额。建业在坚持省域化深耕的战略同时，拓展轻资产代建业务，2016年参与代建项目38个，计划2017年再增加30个左右。值得注意的是，历年来，榜单中建业地产的销售金额比上市公司公布的高，这是因为上市公司公布的销售额口径中不包含代建业务的业绩。此外，朗诗、滨江、中航里城等房企代建业务的比重也较高。

5月企业业绩增速总体下降，除了与各城市调控政策趋严等因素之外，也与监督管理层查处企业无证销售、商改住、中介虚假宣传等违规行为的措施有关。随着2017年政策监督管理的不断趋严，调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。这显示了监督管理层在市场调整期，清理市场乱象、让市场继续健康发展的信心。

无证销售：西安万科违规销售被暂停网签，警示效应明显

4月，西安万科城市之光、万科东方传奇项目因在未取得预售证的情况下对外销售被西安房管局查处。西安万科包括这两个项目在内的所有12个项目均被暂停网签。

虽然此后西安房管局解除了万科其他未违规项目的网签和预售许可限制，但这也表现了监督管理层坚决查处房企违规销售的决心。其实，在自身销售业绩和热点城市预售证发放限制的压力之下，房企违规销售的现象并不少见。在二线城市这么大张旗鼓地查处龙头房企的违规销售行为，表明了监督管理层对所有房企一视同仁，只要有违规行为都会严厉查处。从各大房企反馈的情况来看，房企现在获取预售证更加困难，这或许也是房企5月的销售业绩不理想的原因之一。

商改住：北京、上海整治“商改住”，商办项目去化压力增大

5月，绿地集团北京京纬置业位于密云区的绿地朗山产业园商业办公项目存在无证售房行为，并涉嫌违规宣传商办新政，被北京住建委处以173万元罚款，降级开发资质，暂停网签、暂停拿地资格、以及暂停银行授信的重罚。

本月，上海市规土局对开发过程中存在违法违规行为的商办项目进行了清理整顿。闵行区绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场，嘉定D9空间、明发商业广场4个项目因存在商改住的违法行为，绿地、复地、光明和明发四家开发商下属项目公司合计罚没违法收入1.37亿元，罚款205万元。

市场层面来说，相比大部分三四线城市鼓励商改住以去化商办库存而言，一二线城市则加强对“类住宅”的整治，这将加剧市场供不应求的局面。企业层面来说，首先，影响那些在一线承受有商办项目，并计划通过商改住销售的企业，未来这些商办项目的去化将存在较大压力，影响企业业绩；其次，影响那些意图通过商改住销售模式在一线城市拓展项目的企业，企业未来在一线城市市场获取项目的难度会更高。

中介虚假宣传：北京整治中介违规，传递明确降温信号

4月北京住建委联合市工商局、市网信办约谈了包括15家房产网站，要求撤下明显存在违规信息的房源，如包含“商住两用”、“买一层送一层”、“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。

3月北京调控新政出台以来，部分中介门店因涉嫌违规代理商办项目、虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿。我们认为，今年以来，尽管市场环境逐渐低迷，但监督管理层出手力度越来越大，一手房和二手房市场同时受到严监督管理，传递出监督管理层要给市场继续降温的明确信号。

总结：行业野蛮无序生长，导致行业非健康非理性发展，整体风险加大。近期整顿中的这类事件并非新规，只是规则的严格执行。在今年市场逐月低迷的形势下，监督管理层仍大力出手整治，说明市场的调整也远未达到监督管理部门的底线。同时，在国家整个金融体系严厉监督管理的环境下，违规资金流入房地产的途径受阻，房企融资也会受到较大影响。4月份银监会连续出台了7个监督管理文件，房地产信托业务增长受限，环比大降四成。面对持续的严监督管理和复杂的市场形势，房企应该如何应对？

附：2017年1-5月中国房企销售排行榜100