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[摘要] 第一太平戴维斯：7月全国房地产销售稳定，开发投资依然平淡
年初至今数据表现
2019年1-7月，房地产开发投资额累计人民币7.3万亿元，同比增加10.6%。同期，房地产开发企业土地购置面积达9,760万平方米，较去年同期的1.382亿平方米减少29.4%；土地出让金累计人民币4,800亿元，同比减少27.6%；土地单价同比微涨2.6%至每平方米人民币4,912元。新开工面积同比增加9.5%至12.57亿平方米。
1-7月，房屋竣工面积累计3.73亿平方米，同比减少11.3%；商品房在建面积自去年同期的72.86亿平方米增加至79.42亿平方米。商品房销售面积自去年同期的9.0亿平方米缩减至8.88亿平方米；总销售额达到人民币8.3万亿元，同比增长6.2%。销售均价约为每平方米人民币9,367元，同比上涨7.7%。
尽管销售市场表现尚可、价格亦维持平稳增长，但开发商尚未真正重返土地拍卖市场。开发商依然面临巨大的偿债压力；鉴于当前经济放缓，中短期前景仍不明朗且多方挑战并存，开发商均谨慎对待业务扩张计划。与此同时，二手土地市场出现更多机会。一些开发商迫于资金周转压力，开始寻求股权合作或直接转让所持地块。土地价格或存在下降空间，手握资金的开发商和投资者不妨耐心观望、伺机而动，以更低成本拿地。
图1：房地产开发投资表现（年初至今同比增速）
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
图2：房地产市场整体表现（年初至今同比增速）
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
表1：房地产市场月度整体表现
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| 量 | 同比变化 | 增速变动 | 环比变化 | ||||
指标 | 单位 | 18年6月 | 18年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年6月 | 19年7月 | （百分点） | 19年7月 |
房地产开发投资 | 人民币十亿 | 1,411 | 1,035 | 1,553 | 1,123 | 10.1% | 8.5% | (1.6) | (27.7%) |
土地购置面积 | 百万平方米 | 33.4 | 27.3 | 28.7 | 17.3 | (14.3%) | (36.8%) | (22.6) | (39.8%) |
土地出让金 | 人民币十亿 | 174.3 | 135.4 | 154.2 | 98.4 | (11.6%) | (27.3%) | (15.8) | (36.2%) |
平均成交地价 | 人民币每平方米 | 5,214 | 4,954 | 5,380 | 5,701 | 3.2% | 15.1% | 11.9 | 6.0% |
商品房新开工面积 | 百万平方米 | 236 | 190 | 257 | 202 | 8.9% | 6.6% | (2.3) | (21.4%) |
商品房在建面积 | 百万平方米 | 247 | 189 | 270 | 219 | 9.5% | 15.7% | 6.2 | (18.9%) |
商品房竣工面积 | 百万平方米 | 66 | 49 | 57 | 49 | (14.0%) | (0.6%) | 13.3 | (14.2%) |
商品房销售面积 | 百万平方米 | 207 | 128 | 203 | 130 | (2.3%) | 1.2% | 3.4 | (35.9%) |
商品房销售额 | 人民币十亿 | 1,817 | 1,135 | 1,893 | 1,246 | 4.2% | 9.8% | 5.6 | (34.1%) |
商品房销售均价 | 人民币每平方米 | 8,762 | 8,839 | 9,338 | 9,590 | 6.6% | 8.5% | 1.9 | 2.7% |
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
表2：房地产市场整体表现（年初至今）
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| 量 | 同比变化 | 增速变动（百分点） | ||||
指标 | 单位 | 18年6月 | 18年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年7月 |
房地产开发投资 | 人民币十亿 | 5,553 | 6,589 | 6,161 | 7,284 | 10.9% | 10.6% | (0.4) |
土地购置面积 | 百万平方米 | 111 | 138 | 80 | 98 | (27.5%) | (29.4%) | (1.8) |
土地出让金 | 人民币十亿 | 527 | 662 | 381 | 480 | (27.6%) | (27.6%) | 0.1 |
平均成交地价 | 人民币每平方米 | 4,750 | 4,790 | 4,743 | 4,912 | (0.1%) | 2.6% | 2.7 |
商品房新开工面积 | 百万平方米 | 958 | 1,148 | 1,055 | 1,257 | 10.1% | 9.5% | (0.6) |
商品房在建面积 | 百万平方米 | 7,096 | 7,286 | 7,723 | 7,942 | 8.8% | 9.0% | 0.2 |
商品房竣工面积 | 百万平方米 | 371 | 421 | 324 | 373 | (12.7%) | (11.3%) | 1.4 |
商品房销售面积 | 百万平方米 | 771 | 900 | 758 | 888 | (1.8%) | (1.3%) | 0.4 |
商品房销售额 | 人民币十亿 | 6,695 | 7,830 | 7,070 | 8,316 | 5.6% | 6.2% | 0.6 |
商品房销售均价 | 人民币每平方米 | 8,678 | 8,701 | 9,329 | 9,367 | 7.5% | 7.7% | 0.2 |
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
表3：住宅市场整体表现（年初至今）
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| 量 | 同比变化 | 增速变动（百分点） | ||||
指标 | 单位 | 18年6月 | 18年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年7月 |
开发投资 | 人民币十亿 | 3,899 | 4,644 | 4,517 | 5,347 | 15.8% | 15.1% | (0.7) |
新开工面积 | 百万平方米 | 706 | 847 | 780 | 928 | 10.5% | 9.6% | (0.8) |
在建面积 | 百万平方米 | 4,879 | 5,020 | 5,383 | 5,541 | 10.3% | 10.4% | 0.1 |
竣工面积 | 百万平方米 | 260 | 295 | 229 | 264 | (11.7%) | (10.5%) | 1.2 |
销售面积 | 百万平方米 | 669 | 780 | 662 | 778 | (1.0%) | (0.4%) | 0.6 |
销售额 | 人民币十亿 | 5,660 | 6,633 | 6,134 | 7,243 | 8.4% | 9.2% | 0.8 |
销售均价 | 人民币每平方米 | 8,467 | 8,499 | 9,269 | 9,315 | 9.5% | 9.6% | 0.1 |
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
表4：商业市场整体表现（年初至今）
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| 量 | 同比变化 | 增速变动（百分点） | ||||
指标 | 单位 | 18年6月 | 18年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年7月 |
开发投资 | 人民币十亿 | 685 | 805 | 618 | 732 | (9.8%) | (9.0%) | 0.7 |
新开工面积 | 百万平方米 | 92 | 110 | 89 | 106 | (3.7%) | (3.5%) | 0.2 |
在建面积 | 百万平方米 | 925 | 943 | 909 | 929 | (1.7%) | (1.5%) | 0.3 |
竣工面积 | 百万平方米 | 48 | 54 | 39 | 45 | (17.4%) | (17.3%) | 0.0 |
销售面积 | 百万平方米 | 53 | 61 | 46 | 53 | (12.3%) | (13.1%) | (0.9) |
销售额 | 人民币十亿 | 577 | 670 | 520 | 597 | (10.0%) | (10.9%) | (1.0) |
销售均价 | 人民币每平方米 | 10,981 | 10,975 | 11,269 | 11,251 | 2.6% | 2.5% | (0.1) |
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
表5：写字楼市场整体表现（年初至今）
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| 量 | 同比变化 | 增速变动（百分点） | ||||
指标 | 单位 | 18年6月 | 18年7月 | 19年7月 | 19年7月 | 19年6月 | 19年7月 | 19年7月 |
开发投资 | 人民币十亿 | 283 | 334 | 281 | 333 | (0.7%) | (0.2%) | 0.5 |
新开工面积 | 百万平方米 | 27 | 32 | 33 | 39 | 19.3% | 21.6% | 2.4 |
在建面积 | 百万平方米 | 325 | 330 | 336 | 344 | 3.3% | 4.3% | 1.0 |
竣工面积 | 百万平方米 | 15 | 17 | 12 | 14 | (19.8%) | (15.7%) | 4.0 |
销售面积 | 百万平方米 | 19 | 23 | 18 | 20 | (10.0%) | (10.8%) | (0.8) |
销售额 | 人民币十亿 | 284 | 327 | 248 | 284 | (12.5%) | (13.3%) | (0.8) |
销售均价 | 人民币每平方米 | 14,558 | 14,454 | 14,159 | 14,063 | (2.7%) | (2.7%) | 0.0 |
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
表6：房地产市场整体表现（全年数据）
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| 量 | 同比变化 | 增速变动（百分点） | |||
指标 | 单位 | 2016 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2018 |
房地产开发投资 | 人民币十亿 | 9,598 | 10,258 | 10,980 | 6.9% | 7.0% | 0.2 |
土地购置面积 | 百万平方米 | 228 | 220 | 255 | (3.4%) | 15.8% | 19.3 |
土地出让金 | 人民币十亿 | 762 | 913 | 1,364 | 19.8% | 49.4% | 29.7 |
平均成交地价 | 人民币每平方米 | 3,341 | 4,145 | 5,349 | 24.1% | 29.0% | 5.0 |
新开工面积 | 百万平方米 | 1,545 | 1,669 | 1,787 | 8.1% | 7.0% | (1.1) |
商品房在建面积 | 百万平方米 | 7,357 | 7,590 | 7,815 | 3.2% | 3.0% | (0.2) |
商品房竣工面积 | 百万平方米 | 1,000 | 1,061 | 1,015 | 6.1% | (4.4%) | (10.5) |
商品房销售面积 | 百万平方米 | 1,285 | 1,573 | 1,694 | 22.5% | 7.7% | (14.8) |
商品房销售额 | 人民币十亿 | 8,728 | 11,763 | 13,370 | 34.8% | 13.7% | (21.1) |
商品房销售均价 | 人民币每平方米 | 6,793 | 7,476 | 7,892 | 10.1% | 5.6% | (4.5) |
来源：国家统计局；太平戴维斯研究部
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