文章转载自候鸟房评

标杆项目第三弹，来到了兰草坝。

项目首期的规划已经公示，所以我们终于可以比较近距离的研究一下项目。

兰草坝项目在哪里？就是在花大道和花二道的中间，阿哈湖湿地公园（以前叫小车河湿地公园）的南边。

应该说这个位置还是挺不错的，至少肯定算是主城区内。

而且在首钢贵州之光后，现在南明区实际上已经很难有成片完整的大型开发地块。

所以兰草坝，可以说就是南明区现阶段最重要的区域级建设项目。

关于这个项目，我曾经在去年写过一篇《贵阳南，兰草坝》。

文内对项目做了一些前期探讨，提出了几个观点：

兰草坝项目对于南明区的重要性，丝毫不弱于三马片区对于云岩区的重要性。兰草坝对于城市的意义，正是在于花溪大道和甲秀南路之间的大片城市化。

目前这个区域，实际上是城市建设的一片空白地带。让太慈桥、四方河、甘荫塘、中曹司片区无法形成连片发展的态势，更阻碍的人口的导入和经济的转型。

兰草坝区域的城市化建设，将有效辐射南至花溪、东至小河的大量人口。量变形成质变，贵阳南部的填补空白、经济形态、城市面貌都将在兰草坝的带动下得到巨大改善。

城市需要另外一个花果园么？花果园只是特殊时期的产物，如果兰草坝需要承载更高级别的城市功能，就必须进行产品的升级。

兰草坝因为阿哈湖湿地公园的先天景观优势，产品设计上是否考虑对景观的视觉融合与亲身体验？大露台、大面宽采光、内部多层次景观设计、公共公园的融合打造、明亮清晰的车库及双大堂……都应该是片区内项目设计的基础要求。

未来物业服务足够好的项目，同区域内的价格可以比周边项目溢价20%以上。为什么？现在已经不是房地产的初级阶段，而是成熟阶段。项目硬件只是筑底，拉升还是要靠软件。特别是物业服务，这是一大痛点，也是一大机会，更是贵阳地产急需提升的环节。

以上观点，是对兰草坝项目很早期的研究。

后来，基于项目的巨大体量，我也按照贵阳惯例对项目进行了一些猜想：

比如常规的大盘搞法：全高层的设计，比如很成熟的2T4、2T5啥的。项目内部再设置一些购物中心、商业街区，引进几个名头响亮的学校，打完收工。

这样的项目在成本可控的情况下，去化是比较容易的。因为满足了大部分客户对于户型和价格的需求，加上区位还不错，走量还是比较容易。

但是这样的做法，确实是让人失去不少研究的欲望。大不了就是一个贵州之光的再升级版呗，没啥新意。

如果项目进阶一点，可以搞成“改善大盘”。围绕阿哈湖湿地公园的区域和小区内部的核心景观，多搞一些洋房或者经济适用大平层，甚至类别墅产品（比如最近挺火的什么叠墅），外围同样排布一圈高层，美滋滋。

至少，这样的项目可以满足更多客户的需求，而且方便通过设计把项目的调性提得比较高，谁提起来都会竖个大拇指。

面子有了，里子也不错。

但是，这样的设计依然是没有超出过去的认知边界。项目规划是好的，产品也没啥问题，但是深意就差了点。

对于整个城市来说，还是只解决了改造、居住、商业等基础问题。

兰草坝会不会有超出认知边界的突破？

5月25日，贵阳市自然资源和规划局网站上公布了兰草坝项目首期地块的批前公示，那就以这个规划公示为基础，来看看兰草坝项目会不会有些让人惊喜的地方？

兰草坝的02号地块是中铁建在去年9月份拿下的地块，成交楼面地价5487元/㎡。

据了解，G（19）062号地块是南明区甘荫塘板块兰草坝地块出让的块地。5月9日，贵阳市自然资源与规划局曾发布南明区兰草坝地块规划条件调整前公示，将兰草坝地块调整为居住用地，总用地面积179.75公顷，容积率≤3.3，建筑密度30%，绿地率≥30%。

地块西侧的一部分甲秀南路，南侧有一条规划路，是花溪大道和甲秀南路的联络线，不过现在这条路还在图纸上。

地块的现状如何？？我们从空中来看一下

从航拍图可以看到，项目在甲秀南路边上做了一个开口，也就是下坝隧道出来后基本就到了项目的范围。地块向北就是阿哈湖湿地公园和国际城，再向北可以看到花果园的双子塔。侧边有一条贵昆铁路线。

未来的交通出行，项目会主要依赖甲秀南路和花溪大道。

你别说，花溪大道在改造后通行能力得到了大幅度的提升，开起来很爽。

项目未来可以通过甲秀南路和花溪大道便利的通达大部分地点。应该说在主城区内位置还是不错的。

▲天气好的时候，甚至可以从这里看到金融城的双塔。沧海桑田，一幢幢摩天大楼拔地而起，贵阳已经不是小贵阳~

项目总体经济指标:

总建筑面积: 433112. 93平方米。其中：计容建筑面积317912.41平方米；不计容建筑面积115200.52平方米

住宅建筑面积：292045. 94平方米，商业建筑面积：3460. 49平方米，公租房建筑面积：14667. 20平方米

总户数：1740户， 其中：商品住宅1494户：公租房246户

建筑密度：16. 33%

容积率：3. 00

建筑层数：层数27层

目前从公开渠道得到的项目信息，也就是这个批前公示。不过好在从项目指标和效果图上面，我们也可发现一些东西。

阿哈湖公园房？

规划公示里面很简单，既没有立面图（体现材质），也没有单层平面图，效果图也就是一张鸟瞰图。

所以，好像没啥说的……

外行看热闹，内行看门道。作为老司机，我们就要从细节探秘。

从效果图上，可以看到项目大概分成了两个部分。左边小的组团和右边大的组团设计不太一样，估计公租房会在小的组团内部，右边就是比较纯粹的商品房部分。但是从指标上面看，公租房也就是246户（按公租房的单户面积59平米，也就只是其中的一栋），小组团其他的楼栋应该还是商品房。

项目门口的这条路，有可能是车水路的延长线，如上图所示。如果拉通的话，项目可以比较便利的到达太慈桥片区上个太金线或者中环啥的。

户均面积195㎡？

项目的体量：总建筑面积: 433112. 93平方米。其中：计容建筑面积317912.41平方。

住宅建筑面积：292045. 94平方米（商品房部分），商品住宅1494户。

这个指标，有趣的地方在哪里？

简单的算术题算一下，竟然发现兰草坝02地块的户均面积是195㎡？

有木有搞错？正常来说，这个建筑面积可以做到差不多3000户的水平。而兰草坝02地块只有不到1500户，两倍的豪奢……

项目的容积率是3.0，其实这个指标不算低，贵阳大部分新建项目都是2.5。

但是建筑密度是16.33%？这是什么概念？

按照版的《城市居住区设计规范》，容积率2.9~3.1之间的住宅用地，建筑密度值可以做到22%（实际操作中屡有突破），而兰草坝3.0的容积率，建筑密度只有16.33%。

虽然是全高层，但是建筑排布稀疏，留出了很大面积的公共空间。

关键是人少啊~，仅有1494户，户均面积195平方米，也就是不到5000人的规模。在这么大面积的社区，居住舒适感还是很高的。

400㎡带泳池大平层？

重点分析的还是右边的商品房部分，基本上是27层的高层为主。每个楼栋的设计风格都差不多，只有两栋长得不太一样。

首先是这两栋，立面是波浪形设计。从核心筒和阳台的分布，我估计是四户（大胆一点，万一是两户呢？）。而且这两栋楼的单层面积看起来很大，估计有800平米左右。

而且从阳台上，看到了一个细节。那块蓝色的东西是啥？脑洞大开的猜一猜：莫不是个游泳池吧？

脑洞确实有点大，但看起来真有点像，而且不是没可能撒。我不禁想到中铁建在昆明搞的西派国樾，就是在楼王每户的阳台搞了个恒温泳池，就是下面这种。

哎哟我去，难道兰草坝也搞个这种配置？惹不起、惹不起，大哥抽烟。

再仔细一看看南北游泳池是错开，还有挑空设计。所以我再推翻刚才的推测，很有可能这两栋就是楼王，一梯两户的配置。

有这个东西了，还讨论啥呢？肯定就是大平层豪宅了撒，400平米起，两面大落地玻璃采光，客厅100平米起、卧室50平米起，妥妥就是偶像剧里面霸道总裁的那种腔调。

全玻璃幕墙+铝板外立面？

项目的其他楼栋呢？从造型上看，我估计都是T3的设计，每一层有三户人家。两端头各一户，中间凸出来的是单独一户。单层面积上，估计每一户的面积应该是200~300平米左右。但是没户型图，所以都是我自己的猜测哈。

猜对了我牛逼，猜错了我不负责，当里个当~~

其实这效果图有点鸡贼，完全看不出立面的材质和感觉。我只能发挥柯南的推理能力，从中铁建朋友偶尔发的朋友圈推测一下这个立面的设计风格。

这是中铁建搞的重庆西派城，在重庆也是属于比较壕的项目。特别是最后一张，是不是确实挺像兰草坝项目的单体？

这个立面大面积使用了玻璃幕墙和铝板，所以现代感和品质感很强，这也是当代大平层豪宅标准的立面设计。关键是实体做出来，会比效果图更好看。

偷偷说一句，这玩意儿价格不菲。玻璃LOW-E幕墙+铝板差不多要达到1500元/㎡的造价。

马术俱乐部？

中铁建前两天发布了一个“社区生态树”的社区运营体系，里面描述了未来社区内将会做的九个品牌，涵盖了医养、教育、农场、运动等一系列的东西。

但是里面有个“马术俱乐部”引起了我的兴趣

中国铁建地产贵州公司为贵州首次引进业主专属马术俱乐部，与中国名奥运马术运动员黄祖平先生携手共建。为业主提供绅士的生活方式，以及无畏勇敢的骑士精神课堂，同时还将举办国际、国内大型马术赛事、业主专属的马上生活节等更多丰富美好生活内容，让业主感受乘风逐梦的诗意时光。

注：来源于中铁建官微

中铁建现在在贵阳时间挺长了，但落成交房的主要项目是国际城。你说要给国际城的业主玩马术俱乐部啥的，估计他们自己都不信。

所以，这个马术俱乐部肯定就是为了兰草坝项目配置的。众所周知，穷玩车、富玩表，屌丝玩电脑（比如我这种码字屌丝）。更壕的当然是玩马、玩游艇之类……，所以这个马术俱乐部，再加上刚刚的产品分析，我相信足可以证明兰草坝项目的定级会很高。

高标准精装交房？

这个内容并没有在批前公示里面出现，只是我猜的。

不过这个猜测也有依据，因为像中铁建在昆明西派国樾、成都西派国樾、重庆西派城，都是做的精装交房，而且装修标准不低。据说达到了5000元/平米的标准，当然具体是多少我也不知道。

但是可以推测，如果以这个效果图来看，中铁建极有可能会把成都、昆明和重庆的精装经验带过来，做一个精装修的大平层豪宅项目。

但是这个，一是要看精装修最终达到的品质，二是要看市场能否接受这个价格。

本地大哥们，看你们的实力了。

总结一下，兰草坝项目现在只公布了02号地块的公示，但是从这个公示我们已经可以看到项目的定级标准，至少不会比重庆西派城、昆明西派国樾这些项目低。而这些项目在当地，都是以大平层豪宅的身份出现。产品确实不错，但价格确实也很高。高到跟95%的购房者真没啥关系。

在贵阳，虽然之前已有贵阳中心和中铁阅山湖云著这样的珠玉在前，但兰草坝项目呈现出的水准也许比他们还要更高。我曾经说过，豪宅本身也有能级之分，贵阳目前还没有市场三倍均价的产品出现。包括这两年很多外来品牌开发商，带来的肯定也不是体系内定级的产品。

就像贵阳的摩天大楼得靠中天、宏立城，豪宅估计还真的得看扎根本土多年的中铁建和中铁。毕竟实力雄厚的他们，不用受制于高周转的压力，反而可以搞出些很有趣的产品出来。

兰草坝，值得继续期待。

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